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问：

亚历山大城位于埃及的地中海南岸，原本只有一座普普通通的码头，但后来随着海上贸易的发展，逐渐的成为了埃及最大的港口城市。公元前332年，亚历山大港正式成立，其名称也源于亚历山大大帝，在当时也是马其顿帝国的首都……从亚历山大城到亚历山大灯塔，其中还有一出悲剧，在公元前280年，一艘埃及皇家的船只在港口附近触礁沉没，导致数百人葬身大海，其中还有许多是皇室贵族的亲属。于是，古埃及国王为了避免悲剧再次发生，便立即下令在法罗斯岛修建亚历山大灯塔，并在此后的1500多年间一直为往来的船只指引方向。

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近期，中国内地企业，如字节跨越、中石油等，不息入驻香港中环交易区的高等办公区——疫情后外企集团除去而腾出的黄金地段。

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此前，宝盛银行、巴黎银行等公司将从中环迁往香港其他地区；联邦快递的总部职能正从香港迁至新加坡，香港保留一个奇迹处。

冯叔对香港中环写字楼的租借变化，有什么认识？

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冯叔：

香港中环这个方位，物业尽头齐集，写字楼其实也曾发展五六十年了，房钱一直皆很坚挺。主要的原因等于香港是外洋金融中心，带来了外洋成本，跨国公司在亚洲的总部齐集在香港，齐集在中环。

最近几年，全世界的竞争花样有很大的变化，供应链、消耗趋势、商场、外洋策动皆有很大变化。

在这种变化下，一部分企业，迥殊是外资，总部会从香港转到新加坡。还有一些外资以致除去亚洲商场，有一部分底本跟中国作念生意，也有一些另外的选拔。

在这种情况下，加上新加坡自己就很有竞争力，最近几年又不休地高潮，也提供了更多的摆脱贸易，以及金融等方面的一系列的便利，于是发生这么的一个位移。这是当下的一个迥殊弥留的情况。

出现这么情况之后，有走的就有进的，是以在最近，央企，以及国内大型的科技企业、字节等民企进驻中环。

一去一来，实质上标明了两个事儿：一个是香港的外洋金融中心的地位是不是还能够保捏？这是一个挑战。通过中环的房钱商场和客户变化可以看出这个。

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第二，香港的外洋性，它的外欧化的影响力是不是还能保捏？淌若中环奢侈是内资，中资或者是民营的内资，那么香港跟其他省的诀别就会松弛。

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是以我认为这个事不只纯是个房钱问题。这些物业，主要的还在香港置地、新鸿基、恒基等等企业手里，皇冠app下载有中资，有传统的英资，然而客户的改换，实质上就意味着香港的金融中心的地位，以及外欧化城市的地位，正在发生变化，这小数咱们必须要尽头明确地看到。

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问：

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2023年，地产股投入了集形式退市潮，包括蓝光、中天、嘉凯城、泛海、新华联等等，地产行业初始褪去金融属性，不受成本商场的追捧。冯叔能揣测下，接下来相连群众投资标的的会是什么呢？

冯叔：

成本商场具有两个很昭彰的属性。

一个是预思性，成本商场鼻子很长，它可以闻到许多畴昔的东西，是以不休地在变换资金的投向、热门以及追捧的标的，这詈骂常平时的。

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咱们开始讲过许屡次，地产也曾投入到后开采时期，住宅边界就要减价、减量、降速。在这个情况下，一些公司当然会被退出这个成本商场，这是势必发生的。

咫尺这个量其实还不够。按我的预判，通盘这个词住宅行业，昔日七八万家公司，临了能剩 10% 就可以了。虽然，大部分不是上市公司，少数一些是上市公司。宇宙大致五六百家主营的房地产上市公司，那么将来还剩个百十家，这皆平时。是以咫尺初始有一些退市，这等于成本商场选拔的着力。

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成本商场还有一个属性，等于高度的明锐性和筛选机制。

成本商场是一个择优择强择快的机制，在行业发展当中，你优你强，你能够字据竞争的条目，赶快改换你的竞争要点、政策以及产物标的，才能在成本商场捏续地取得搭救。

在这个经由当中，这么一种竞争和择优的机制要发达作用，就一定会把旧行业、旧模式、旧企业、旧东谈主员不休地淘汰掉。

咫尺，房地产行业在成本商场恰恰在履历这么一个经由。

我认为畴昔房地产势必是雕残，然后万业起。有哪些业起？全球可见的咫尺也曾很好发展的，比如新动力，尤其光伏动力，在全世界咱们也曾很当先。另外包括新动力汽车，包括消耗，包括围绕信息技艺的一些硬科技的技俩，还有生物医药这些技俩，国防军工，等等，这些边界皆会在成本商场更受温情，更受成本的追赶，也更会在竞争中保捏当先。

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主编｜王滔 编审｜陈润江 照看人｜王淑琪